La loi n°2018-12 du 2 juillet 2018 portant régime juridique du bail à usage d’habitation domestique en République du Bénin a été modifiée et complétée ce jeudi au Parlement. De nouveaux éléments y ont été introduits, notamment la location d’immeuble avec l’option d’achat et le plafonnement de la commission de l’agent immobilier communément appelé « démarcheur » à au plus 50 % du loyer mensuel payé par le demandeur de service, c’est-à-dire le locataire ou le propriétaire.
Les locataires qui le désirent peuvent désormais acheter la résidence ou l’immeuble qu’ils ont loué. C’est l’une des innovations de la loi n°2020-02 modifiant et complétant la loi n°2018-12 du 2 juillet 2018 portant régime juridique du bail à usage d’habitation domestique en République du Bénin adoptée ce jeudi 7 janvier, par les députés à l’Assemblée nationale. Un titre complet comportant six chapitres et 42 articles a été consacré à la question de contrat de location-accession. Il aborde successivement les principes et règles généraux préliminaires, le contrat préliminaire à la location-accession, le contrat de location-accession proprement dit, le changement du locataire accédant ou du vendeur et la levée d’option d’achat et le transfert de propriété. En réalité, le texte modificatif et complétif vient corriger un vide juridique, celui du contrat de location d’immeuble avec l’option d’achat.
Avec le vote intervenu hier, le Parlement vole désormais au secours des locataires qui manifestent de plus en plus le besoin d’acheter la résidence ou l’immeuble qu’ils ont loué. Le texte formalise par ailleurs la situation des agents immobiliers. Ils peuvent désormais créer de société immobilière. En effet, aux termes de l’article 27 nouveau, les agents immobiliers peuvent exercer leurs activités en constituant une société immobilière sous la forme de leur choix, soit comme associés uniques, soit comme actionnaires d’une société avec d’autres agents immobiliers ou d’autres personnes n’ayant pas la qualité d’agent immobilier. Toutefois, le montant des parts détenues au capital de la société par les personnes ayant la qualité d’agent immobilier ne peut être inférieur à 50 % du montant du capital. Les fonctions de direction de la société et les missions d’agent immobilier à l’égard de la clientèle sont exercées par des personnes ayant la qualité d’agent immobilier. La loi donne un délai d’un an aux sociétés exerçant des activités relevant de la mission des agents immobiliers pour se conformer à ses dispositions.
Projet 20 000 logements oblige
L’article 29 clarifie que la commission de l’agent immobilier est librement fixée entre les parties. Toutefois, lorsque l’agent immobilier met seulement en relation les parties pour la conclusion du bail, cette commission est payée par le demandeur de service qui peut être le propriétaire de l’immeuble ou le locataire. La commission ne peut excéder
50 % du loyer mensuel, plafonne la loi adoptée hier par les députés à leur unanimité. Lorsque l’agent immobilier gère l’unité locative au nom et pour le compte du bailleur, la commission ne peut excéder 10 % du loyer mensuel.
La loi de modification s’applique au bail et à la location-cession portant sur des locaux ou immeubles servant ou destinés à servir de logement. Lesquels immeubles peuvent être achevés ou en construction. Le texte ne s’applique pas en revanche, précise la loi, aux baux à usage professionnel et à leurs dépendances y compris les fonds de commerce, régis par l’Acte uniforme de l’Ohada relatif au droit commercial général; aux habitations occupées comme logements de vacances pendant une période saisonnière ou temporaire ; aux habitations occupées de façon provisoire et fournies dans les hôtels, les motels, les auberges, les maisons de chambre pour touristes ou centres d’accueil ou encore dans d’autres habitations similaires et autres.
La loi a été adoptée ce jeudi à la grande satisfaction du ministre en charge du Cadre de vie, José Tonato qui a apporté des éclaircissements aux députés. Selon lui, le projet de loi vise à favoriser la réalisation du vaste projet de construction de 20 000 logements qui seront en grande partie construits par des promoteurs privés. Il était normal que la loi n°2018-12 soit réajustée pour faciliter juridiquement la réalisation de ce projet cher du Programme d’action du gouvernement (Pag), explique le ministre José Tonato.