Régime juridique du bail à usage d’habitation domestique: Les options qu’induisent les nouvelles modifications

Par Maryse ASSOGBADJO,

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Les nouvelles modifications apportées à la loi 2018-12 du 02 juillet 2018 portant régime juridique du bail à usage d’habitation domestique permettent de mieux recadrer le secteur de l’immobilier au Bénin en accordant assez de privilèges aux locataires. Mais ces privilèges n’ouvrent aucunement la porte à l’anarchie.

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Les locataires qui désirent devenir propriétaires de la résidence ou de l’immeuble loué n’auront plus trop à se casser les méninges. Les nouvelles modifications qu’apporte la loi 2021-02 modifiant la loi portant régime juridique du bail à usage d’habitation domestique leur accordent des facilités. Ce texte qui complète la loi N°2018-12 du 02 juillet 2018 précise la nouvelle relation entre le locataire et le propriétaire. Cette loi modificative et complétive vient introduire dans notre arsenal juridique une nouvelle forme de relation entre bailleur et locataire.
« Il ne s’agit pas de conférer le droit au locataire d’un bien à usage d’habitation qui aurait déjà fait dix-sept ans dans les locaux, d’exiger à son bailleur l’acquisition forcée dudit bien. Il s’agit d’offrir aux parties la possibilité dès le début du contrat de location, de prévoir la possibilité pour le locataire d’acquérir le bien concerné. Ce qui induit un contrat dénommé « location-accession à la propriété » dès le début de la relation », explique Déodat Covi, consultant.
Les nouvelles options confortent les locataires. « Les nouveaux éléments introduits par la loi N°2021-02 modifiant et complétant la loi 2018-12 du 02 juillet portant régime juridique du bail à usage domestique en République du Bénin, sont à certains égards, de nature à rassurer les Béninois quand on connaît la suprématie longtemps exercée par les bailleurs », apprécie Miguèle Houéto, juriste.

Moins de soucis

Avant le vote de la loi n°2021-02, le cautionnement à titre de garantie, la commission à payer à l’agent immobilier ainsi que les clauses contenues dans le contrat de bail constituaient de véritables casse-têtes pour les locataires, ces conditions étant généralement fixées unilatéralement par les bailleurs. Ceci au mépris de la loi de 2018 qui impose aux maires de mettre à leur disposition un contrat de bail-type qui respecte les normes en la matière.
Par le passé, des locataires se plaignent d’avoir été ‘’grugés’’ par des ‘’démarcheurs’’. Aujourd’hui, tel un arbitre, la loi vient siffler la fin de la récréation. S’agissant de la commission à payer à l’agent immobilier, elle n’excédera plus
50 % du loyer mensuel à payer par le demandeur de service qu’est le locataire ou le propriétaire.
« Les propriétaires d’immeubles ne seront certainement pas contents, mais force doit rester à la loi », tranche Miguèle Houéto.
Les nouvelles dispositions réglementent également l’exercice de la profession d’agent immobilier. Ceux qui souhaitent rester dans ce secteur devront se soumettre aux nouvelles dispositions, poursuit-elle.
Il faut préciser que les innovations qui touchent les relations contractuelles entre les bailleurs et les locataires, mais aussi les intervenants dans le bail tels que les agents immobiliers, s’inscrivent dans une vision plus large: celle du Programme d’action du gouvernement relative à la réalisation du projet de construction de 20 000 logements sociaux qui sera en grande partie assurée par des promoteurs privés, précise Elvis Atché, juriste, président de l’Ong droits de l’Homme et développement durable (Dhdd).
Le bail à usage d’habitation domestique fait l’objet de nombreux conflits dans notre pays. Conflits entre des individus supposés ‘’économiquement forts’’ (les propriétaires) et les locataires supposés ‘’économiquement faibles’’. Ces derniers semblent vivre une sorte d’intimidation et de pression face à des propriétaires qui tendent à tout leur imposer.

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Aspirations des parties

Il était donc plus que nécessaire pour le législateur de procéder à une réglementation adaptée. Les nouveaux éléments introduits dans la loi N°2021-02 modifiant et complétant la loi N°2018-12 du 02 juillet 2018 portant régime juridique du bail à usage domestique en République du Bénin tiennent compte de certaines aspirations des parties au contrat, en l’occurrence des locataires.
Une précision tout de même. Ce texte ne vient pas pour soumettre les propriétaires ou priver les agents immobiliers de leurs activités. Il vise à mieux recadrer le secteur. Dès lors, la possibilité qu’offre la loi aux locataires de devenir propriétaires ne constitue pas une porte ouverte à l’anarchie ni à une vente forcée de l’immeuble. « Il s’agit d’une possibilité d’achat, si le locataire remplit les conditions en tant qu’acheteur », nuance Elvis
Atché, chef d’entreprise, président de l’Ong Droits de l’Homme et développement durable (Dhdd).
Il clarifie : « Le propriétaire qui loue sa maison jouira toujours de ses redevances ou loyers tant que son immeuble sera loué. Et s’il doit transférer sa propriété à un locataire, cela ne peut être que par le biais d’un contrat de vente d’immeuble où un prix d’achat lui sera versé. Pour l’agent immobilier, il pourra toujours bénéficier des avantages de son activité, notamment les commissions sur les redevances ou même en cas de vente d’immeuble ».
Toutefois, les différents acteurs impliqués dans ce processus ne sauraient se passer des prestations du notaire. Sur ce point, assure Déodat Covi, consultant, le gain de l’intervention du notaire est d’éviter aux différentes parties les longs procès aux issues incertaines par la pré-constitution des preuves. «Il y a lieu de maîtriser les traits saillants du contrat de la « location-accession à la propriété » pour comprendre la nécessité de l’intervention du notaire », indique-t-il.
Miguèle Houéto, juriste, espère que la loi 21-02 modifiant et complétant la loi N°2018-12 du 02 juillet 2018 portant régime juridique du bail à usage d’habitation domestique sera «largement vulgarisée dans différentes langues nationales, afin de permettre aux populations locataires et ou bailleurs, de connaître leurs prérogatives et obligations mais aussi de savoir vers qui se tourner en cas de différends ».
Cette mesure est indispensable pour mettre les différentes parties au même niveau d’information. A Cotonou, des démarcheurs et agences immobilières interrogés exercent leurs activités au mépris de la nouvelle loi?
Du contrat de la location-accession à la propriété
« ‘’La location-accession à la propriété’’ est un acte qui permet à un locataire de devenir propriétaire d’un bien immobilier après une période définie dans le contrat. Pendant la période de location, le locataire verse un loyer au titre de la jouissance du bien, appelé fraction locative et un montant correspondant au payement anticipé du prix de vente, fraction acquisitive. A cette fin de période, il peut choisir d’acheter le bien ou y renoncer. Dans le premier cas, le prix de vente est diminué du montant versé pendant la location. Dans le second, le montant de la fraction acquisitive déjà réglée doit lui être remboursé. ‘’La location-accession à la propriété’’ concerne tout immeuble à usage d’habitation ou mixte, individuel ou collectif, achevé ou en cours de construction ancien ou neuf », développe Déodat Covi, consultant.
Ce type de contrat dure d’une part dans le temps (source de conflit), et d’autre part, a pour objet les immeubles. « On peut aisément constater que le législateur de 2021 s’est juste inscrit dans la même veine que celui de 2013 qui a voulu responsabiliser très tôt, un acteur majeur qu’est le notaire pour la formalisation de tous les contrats liés aux biens immeubles. Or, à chaque fois, deux contrats sont nécessaires : le contrat de location-accession et le contrat de vente définitif d’où, la nécessité de l’intervention du notaire », poursuit-t-il.
Aux termes de l’article premier de la loi 2002-015 du 30 décembre 2002, le notaire est un officier public et ministériel institué pour recevoir tous les actes et contrats auxquels les parties doivent ou veulent faire donner le caractère d’authenticité attaché aux actes de l’autorité publique.M. A