Travaux de lotissement à Abomey-Calavi: Empoignades autour des réserves sociocommunautaires

Par Maryse ASSOGBADJO,

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Augustin Houétinou habite Zogbadjè, un quartier populaire d’Abomey-Calavi. Pour accéder à son domicile, il est obligé de faire un détour par plusieurs ruelles, la principale voie d’accès étant fermée par une clôture en matériaux définitifs. Mais ce n’était pas ainsi quand il s’est installé dans sa maison en 2009. « C’est lors du recasement de deux acquéreurs ayant perdu leurs domaines que les élus locaux ont fermé notre principale voie d’accès », explique-t-il en exhibant des preuves de ses démarches en direction de la municipalité. Ses multiples recours auprès de la Mairie, en vue de la réouverture de la voie, n’ont pas prospéré. Cet isolement le prive d’eau et d’électricité. Les problèmes liés aux travaux de lotissement dans la commune demeurent entiers et n’épargnent pas les domaines réservés aux infrastructures sociocommunautaires.
Le quartier Cocotomey-centre, dans l’arrondissement de Godomey, subit lui aussi les affres des manœuvres astucieuses. D’une superficie de 8959 m2 et sis au lot 435, zone 13, un domaine réservé à l’école maternelle et primaire publique selon certaines indiscrétions, a subi un morcellement avant d’être vendu avec la complicité d’un membre du comité de lotissement. Selon les explications du chef quartier, le vendeur a avoué son «forfait » devant le président du comité de lotissement, le chef quartier et l’envoyé de la Mairie d’Abomey-Calavi, lors d’une séance contradictoire. Frétus Aguiar, président du comité de lotissement local de Cocotomey, ne se reconnait pas dans ces accusations. « Le lot 435 fait partie des réserves administratives de la zone 13. Personne ne peut y toucher s’il ne remplit les formalités. Nous voulons le désaffecter pour régler le cas des sinistrés. Pour le moment, le lot est intact malgré le nombre de sinistrés à satisfaire. Le conseil communal n’y a même pas encore pensé», jure-t-il.

Marché disparu

A quelques mètres de l’école maternelle de Cocotomey, le domaine de l’ancien marché de Cocotomey est querellé. La pomme de discorde : le morcellement du domaine à d’autres fins. Le 22 février 2017, le Syndicat national unifié des vendeuses et vendeurs des marchés assimilés du Bénin (Synauvemab) a lancé l’alerte à travers une lettre pour faire constater la «disparition du marché relevé à l’état des lieux sous le n°0495 K et de superficie de 1659 m2». Selon le plan d’urbanisme, ce marché qui n’avait pas été frappé de coefficient de réduction, se retrouve maintenant dans le lot 473 parcelle D, Cocotomey zone 13, et a été réduit à la superficie de 994 m2. Le syndicat dénonce une réduction de 665 m2 de la surface du marché. Un mois plus tard, Léon Coco, agissant au nom de la collectivité Coco demande l’intervention du maire pour faire la lumière sur le dossier. Les réactions s’enchaînent. Le 12 avril 2017, les notables de Cocotomey saisissent l’autorité communale de la vente frauduleuse du domaine du marché à Médard Coco, présumé propriétaire du domaine querellé, à 40 millions de F Cfa (plus de 60 000 Euros). Curieusement, c’est son cousin Pierre Coco, par ailleurs membre du comité de géomètres qui encaisse l’argent. Pendant que le chef quartier présente le domaine comme un don de la collectivité Coco et accuse le comité de lotissement de complicité de tentative de spoliation, Frétus Aguiar, président du Comité de lotissement, estime qu’en tant qu’unique garçon héritier du domaine de Coco, Médard a librement vendu la parcelle dont il a hérité. « S’il a associé un membre du comité de géomètres à la vente, ce dernier a agi en tant qu’individu et non en tant que trésorier du comité de lotissement », argue Frétus Aguiar. Dans la foulée, la mairie décide, par arrêté municipal en date du 10 septembre 2019 de l’érection d’une gare routière sur le domaine querellé. Mais cette option n’a pas suffi à calmer la tension restée vive.
A Cococodji, à quelques kilomètres de Cocotomey, la détermination de la superficie de l’école maternelle est querellée. Dans une lettre en date du 30 septembre 2016 adressée au maire de Calavi, les sages et notables de Cococodji-Centre dénoncent une « mafia foncière dans leur quartier ». Ils citent au nombre des domaines bradés, la zone 15 Agbogboville lot 4 parcelle A dont l’école maternelle d’une superficie de 2734 m2 et l’école primaire publique couvrant une superficie de 11870 m2. Depuis 2016, le comité de veille n’ayant pas eu gain de cause, s’est essoufflé.
Pour sauvegarder les réserves administratives au Bénin en général et à Calavi en particulier, l’ancien ministre de la Décentralisation et de la Gouvernance locale, Barnabé Dassigli, publie en octobre 2018 trois communiqués successifs interdisant la réduction des réserves administratives par les conseils communaux, demandant la libération de la réserve administrative prévue pour abriter le jardin public sis à Zopah à Akassato, lot 324 rogné par de tierces personnes; et la reconstitution des réserves administratives. Ironie du sort, il sera limogé lui-même du gouvernement le 20 février 2019 pour «son implication dans des opérations irrégulières de lotissement et de transactions foncières ».
Des églises à la place des écoles

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Le Collectif des associations de développement de l’arrondissement d’Abomey-Calavi évalue à 205 690 m2 les réserves morcelées dans la zone des cadres (Zoca) et la zone des palmiers à huile (Zopah) par les élus communaux. On y retrouve par endroits des lieux de cultes bâtis en matériaux définitifs en lieu et place des écoles primaires publiques. Gélase Houngè, directeur de l’Aménagement et de l’Urbanisme à la mairie d’Abomey-Calavi, nuance: « Le constat sur le terrain n’est pas souvent la réalité dans les documents. Les projections diffèrent de ce qui est sur le terrain», avertit-il, documents à l’appui.
En vue de la sécurisation des terres, le Bénin a entrepris l’expérimentation du cadastre dans quatre villes : Sakété, Tori-Bossito, Bohicon et N’Dali. Mais les préfectures et les mairies ne semblent pas encore prêtes pour le mettre en application. Par ailleurs, l’installation des structures prévues par le Code foncier et domanial et la budgétisation de leur fonctionnement tardent à prendre corps.

La justice à la rescousse

Face aux dérives foncières, Gilbert Togbonon, procureur spécial de la Cour de répression des infractions économiques et du terrorisme (Criet), par ailleurs auteur de deux ouvrages sur le foncier, évoque l’incompétence des techniciens du foncier : « Les ventes que les gens opèrent dans le cadre des opérations de lotissement sont du vol et de la corruption. Les réserves disponibles résultent de la fraude. Cela pose un problème de compétences intellectuelles des acteurs de terrain, à savoir les géomètres, les urbanistes…

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Le maire ne doit pas être un acteur de préparation de lotissement, mais plutôt un contrôleur», analyse-t-il. S’appuyant sur l’article 493 du Code foncier et domanial, il évoque l’épée de Damoclès qui plane sur la tête de l’ensemble des maires qui, au lieu de rester dans ce rôle de contrôleur des travaux de lotissement, en deviennent des acteurs. « Si on devrait sévir dans le cadre des opérations de lotissement au Bénin, c’est tous les maires qui iront en prison.

Les gens ne respectent pas la loi», dit-il. Au surplus, préconise-t-il une formation des magistrats afin de les rendre compétents sur les questions foncières en vue de leur laisser les mains libres pour « frapper ». Au demeurant, il démontre qu’il ne saurait avoir de réserves administratives disponibles à d’autres fins que l’érection d’infrastructures sociocommunautaires au profit des populations. Car ce n’est pas à l’issue de l’opération de lotissement qu’on prévoit ces infrastructures mais avant le démarrage de tout lotissement. Il n’y a donc aucune raison qu’on réoriente la destination des domaines prévus à cet effet, soutient le magistrat.
Ping-pong entre géomètres et urbanistes
A Abomey-Calavi, géomètres et urbanistes se rejettent la responsabilité des irrégularités foncières qui suscitent des empoignades dans la commune.

A ceux qui imputent aux mairies la responsabilité de la disparition des quotas administratifs, Franck Hessouh, conseiller communal d’Abomey-Calavi, rétorque que c’est aux géomètres qu’il faut demander des comptes. « En matière de terre, la première personne à viser, c’est le géomètre. Il sait le nombre de parcelles qu’il y a sur le terrain. L’administration communale ne peut s’approprier un domaine si elle n’en est pas informé », soutient-il. A en croire certains techniciens du foncier, il ne s’agit là que d’un faux procès. Si la mission de l’urbaniste est de tracer les voies et de fixer les zones d’infrastructures sociocommunautaires, le géomètre expert, pour sa part, applique ces tracés sur le terrain et rend compte de son travail à la mairie qui se charge à son tour de le concrétiser. « Le géomètre ne modifie rien sans le travail préalable de l’urbaniste et l’autorisation de la mairie. La faute revient à la mairie si des réserves disparaissent aujourd’hui. C’est à elle de sécuriser ses domaines », se défend Alexandre Zougban, géomètre et ancien collaborateur du cabinet Djinadou, rejetant le tort sur la mairie.
Wilfrid Capo, architecte-urbaniste, s’offusque de ces reproches. Estimant faire un travail de bureau et donc intellectuel, il jure que l’urbaniste n’a aucun pouvoir pour empêcher les irrégularités foncières notées à Abomey-Calavi. Toutefois, il souligne la faiblesse de ses collègues urbanistes dans les zones de Togoudo, de Godomey et Tankpè pour avoir mal évalué le coefficient de réduction ou pour avoir accepté de se faire dicter le coefficient de réduction de 33 % par la population. « Au finish, on ne dispose plus de réserves », se désole-t-il. Pour autant, le géomètre ne saurait être hors de cause. Il pointe du doigt le Cabinet Djinadou. Lequel a exécuté le plus gros lot du lotissement d’Abomey-Calavi, sans que les conditions de cette mission soient réunies. « Si vous demandez son arrêté d’approbation, vous ne l’aurez pas ; aucun urbaniste n’est intervenu sur l’opération de manière continue pour qu’on puisse mieux l’apprécier », soutient-il. Alexandre Zoungban, accepte les accusations portées à l’encontre du cabinet où il avait travaillé. Mais il relativise en indiquant que Djinadou n’est qu’un complice et que le mauvais fonctionnement de la mairie reste le fond du problème.

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Pis, il y avait un conflit entre le cabinet Djinadou et la Mairie. Les travaux furent suspendus tout au long de cette querelle. «Mais pendant ce temps, des géomètres allaient travailler frauduleusement sur le terrain», fait-il observer. Mais d’autres acteurs expliquent autrement le manque de réserves administratives. «Tant qu’il y aura des sinistrés, il n’y aura pas de réserves parce que c’est la somme des coefficients de réduction opérés sur chaque parcelle qui permet de disposer des réserves. S’il y a des sinistrés, on coupe les réserves pour les satisfaire », tranche Frétus Aguiar, président du comité de lotissement local de Cocotomey. Gélase Hounguè, directeur à l’Aménagement du Territoire et de l’Urbanisme à la mairie d’Abomey-Calavi, renchérit : «C’est lorsqu’on a fini de recaser tout le monde, qu’on parle de réserve. Si le dernier acquéreur ne trouve pas sa place, le thème réserve devient un non-sens ».
Jeu mathématique de pseudo-géomètres
L’insuffisance de réserves relève également d’un jeu mathématique des pseudo géomètres. Avec les faux calculs, les gens qui n’avaient pas de parcelles au départ, surgissent de nulle part et se retrouvent subitement avec des parcelles. Nestor Avononmandégbé, président de l’Observatoire pour la gestion transparente d’Abomey-Calavi (Ogt-Ac), qui affirme avoir mené le combat de la transparence dans le domaine de l’immobilier dans la commune, atteste de cette réalité : «Les réserves administratives sont très mal gérées dans notre pays. Nous assistons à des soi-disant dédommagements entre conseillers, maire, personnalités alors qu’il existe un arrêté préfectoral qui interdit formellement ces actes», se plaint-il. Il n’est donc pas étonnant qu’à Abomey-Calavi centre, les travaux de remembrement urbain piétinent.

C’est depuis 1999 que les travaux de lotissement ont démarré dans la zone de Cocotomey par exemple. Ils n’ont pu être achevés en raison des nombreuses suspensions. Et nul ne sait quand ils seront repris. Pourtant, aucune des difficultés actuelles n’a sa raison d’être car il existe un plan de référence d’aménagement du plateau d’Abomey-Calavi. Ledit plan avait prévu des grands axes sur la base d’un taux de prélèvement que chaque acquéreur devrait donner pour l’effectivité de ce projet. Au démarrage de l’opération, ce taux n’a plus été respecté parce que les populations se sont opposées au coefficient de réduction de 33 %. Martial Atchou, autochtone de Calavi et victime des irrégularités commises dans le cadre des opérations de remembrement urbain, pense que l’Etat doit ériger des plaques sur tous les domaines réservés aux infrastructures sociocommunautaires pour décourager les personnes indélicates. Mais cette option ne marche pas à tous les coups. Elle engendre d’autres désordres. « Les gens implantent des plaques portant de faux noms d’autorités juste pour distraire les populations », confie Augustin Houétinou, propriétaire terrien à Zogbadjè. Le casse-tête demeure donc entier.