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Taxe sur les plus-values immobilières: Une garantie pour la sécurité dans la cession des biens

Economie
La Tpvi garantit une contribution équitable des transactions  immobilières au développement local et national Le potentiel de l’intelligence arti昀椀cielle (IA) en  Afrique est à valoriser La Tpvi garantit une contribution équitable des transactions immobilières au développement local et national Le potentiel de l’intelligence arti昀椀cielle (IA) en Afrique est à valoriser

Issue des récentes réformes fiscales, la Taxe sur les plus-values immobilières (Tpvi) vise à encadrer les gains réalisés lors de la cession de biens immobiliers ou de titres à prépondérance immobilière. Voici les points essentiels de cette taxe consacrée par le Code général des impôts 2025.

Par   Babylas ATINKPAHOUN, le 28 janv. 2025 à 07h45 Durée 4 min.
#Taxe sur les plus-values immobilières
Au cœur des réformes fiscales, la Taxe sur les plus-values immobilières (Tpvi) s'impose comme un levier essentiel pour encadrer et optimiser les transactions immobilières au Bénin. La Taxe sur les plus-values immobilières (Tpvi) s’applique aux gains réalisés lors de la cession d’immeubles bâtis ou non bâtis, de droits réels immobiliers, de titres de sociétés à prépondérance immobilière ou de titres miniers. 
Selon l’article 108 du Code général des impôts, cette cession peut inclure diverses opérations comme la vente, l’échange, l’apport en société, l’expropriation pour utilité publique ou encore les donations. En outre, les titres miniers, comprenant les droits d’exploration dans les domaines des mines ou des hydrocarbures, sont également soumis à cette taxe. Cela permet de garantir une équité fiscale pour toutes les catégories d’actifs immobiliers et miniers. Les sociétés à prépondérance immobilière, définies par l’article 109, sont celles dont l’actif est constitué à plus de 50 % de sa valeur par des biens immobiliers ou droits immobiliers, sauf si ces biens sont affectés à l’exploitation directe de l’entreprise. Cette disposition vise à éviter l’évasion fiscale via des montages financiers complexes. Certaines cessions ne sont pas  soumises à cette taxe. L’article 110 précise que les aliénations d’immeubles appartenant à l’État, aux établissements publics administratifs, ou encore aux entreprises soumises à l’impôt sur les sociétés sont exemptées. Ces exonérations s’étendent également aux acquisitions destinées à l’amélioration de l’habitat ou à des projets d’utilité publique. De plus, les plus-values générées par les entreprises déjà assujetties à l’impôt sur les bénéfices ne sont pas concernées, ce qui évite une double imposition.

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Base d’imposition

L’article 111 fixe la base imposable sur la différence entre le prix de cession et la valeur d’acquisition. Cette dernière correspond à la somme déboursée par le cédant ou, en cas d’acquisition à titre gratuit, à la valeur vénale du bien au moment de la mutation. Pour les terrains acquis par bail, la base d’imposition est constituée par le cumul des loyers échus. 
Quant aux titres miniers reçus de l’État, la valeur d’acquisition est déterminée en fonction des droits payés au moment de leur octroi. Ces précisions permettent une évaluation juste et adaptée à la nature des biens cédés. En cas de construction, l’article 113 impose une distinction entre la valeur de la parcelle et celle de la construction. La plus-value sur la construction est fixée à 10 % de son prix de cession, une mesure qui vise à simplifier le calcul tout en favorisant les investissements dans le secteur du bâtiment.
Le taux de la Tpvi, fixé à 5 % selon l’article 115, ne peut être inférieur à 1 % du prix de cession. Cette mesure garantit un minimum de recettes fiscales, même dans les transactions où les marges bénéficiaires sont faibles. Une part des recettes est affectée au budget des collectivités locales où se situe le bien cédé. Ce mécanisme renforce l’autonomie financière des communes et leur permet de financer des projets de développement local, tels que la construction d’infrastructures ou l’amélioration des services publics.

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Déclaration et paiement

L’article 116 exige que la taxe soit déclarée et payée au moment de l’enregistrement des actes de cession ou des déclarations de mutation. Le cédant est tenu de s’en acquitter, sauf pour les cessions de titres miniers où le cessionnaire joue un rôle de collecteur. Dans le cas particulier des cessionnaires de titres miniers, l’article précise que ces derniers doivent retenir et acquitter le montant de la taxe due par les cédants non domiciliés au Bénin. Ce mécanisme garantit un recouvrement efficace, même dans les transactions internationales. L’article 117 interdit toute mutation foncière sans preuve préalable du paiement de la Tpvi. Les notaires, fonctionnaires et autres officiers publics sont également responsables du contrôle et du recouvrement de cette taxe (article 118). En cas de manquement, leur responsabilité peut être engagée.
La Tpvi, tout en mobilisant des ressources pour l’État et les collectivités locales, vise à instaurer une meilleure transparence dans le secteur foncier. Elle constitue un outil de régulation essentiel pour accompagner la dynamique économique et immobilière croissante au Bénin. En effet, les recettes issues de cette taxe contribuent à financer des projets d’infrastructures, à améliorer l’urbanisation et à soutenir les initiatives locales. De plus, en encadrant les transactions immobilières, la Tpvi joue un rôle clé dans la lutte contre la spéculation foncière. Avec une application stricte et un cadre réglementaire clair, cette taxe renforce la contribution des transactions immobilières au développement durable du pays. Le défi reste néanmoins de sensibiliser les acteurs du secteur immobilier et les contribuables à l’importance de se conformer aux dispositions fiscales pour garantir un environnement équitable et propice aux investissements■